Vente ou achat d’un bien immobilier : gare à la préemption (DPU) !

Réponses aux questions fréquentes que les vendeurs et acheteurs se posent sur le droit de préemption urbain (DPU) [1]

Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?

Lorsqu’un bien est soumis à un droit de préemption urbain (DPU), le propriétaire du bien qui souhaite le vendre doit en proposer la vente en priorité au titulaire du droit de préemption qui peut alors l’acquérir à la place de l’acheteur initialement choisi par le propriétaire, et ce, afin de réaliser une opération d’aménagement urbain d’intérêt général [2].

On parle d’acquéreur évincé pour désigner l’acheteur exclu de la vente.

Le titulaire du droit de préemption est généralement la commune mais d’autres personnes publiques peuvent exercer ce droit.

Quelles sont les opérations et biens soumis au droit de préemption urbain ?

Sont soumis au droit de préemption, les biens immobiliers situés dans une zone où le droit de préemption urbain a été institué par un plan local d’urbanisme (PLU) ou une carte communale.

Le droit de préemption s’exerce généralement à l’occasion d’une vente immobilière mais d’autres opérations immobilières sont également visées par les textes [3].

Comment savoir si mon bien est soumis au droit de préemption ?

Vous pouvez :

• – Consulter le plan local d’urbanisme ou la carte communale de votre commune
• – Interroger votre mairie, notamment en demandant un certificat d’urbanisme
• – Interroger le notaire en charge de la vente

 

Si vous avez eu connaissance de décisions de préemption dans votre voisinage, le risque que la commune préempte votre bien est élevé.

Comment purger le droit de préemption ?

Toute vente portant sur un bien immobilier soumis au droit de préemption est subordonnée à une déclaration préalable, appelée déclaration d’intention d’aliéner (DIA), faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien.

Attention : l’absence de déclaration d’intention d’aliéner peut entraîner la nullité de la vente immobilière !

La déclaration d’intention d’aliéner comporte un certain nombre d’informations obligatoires dont le prix de la vente projetée.

Elle est généralement réalisée par le notaire en charge de la vente.

Quel est le délai de la commune pour exercer son droit de préemption urbain ?

A compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, la commune a 2 mois pour exercer son droit de préemption.

Dans ce délai, elle peut demander la communication de documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble et / ou demander à visiter le bien.

Une telle demande suspend le délai de 2 mois qui reprend à compter de la réception des documents demandés, du refus par le vendeur de la visite du bien ou de la visite du bien par des élus ou agents de la commune. Si le délai restant est inférieur à 1 mois, la commune a alors 1 mois pour exercer le droit de préemption.

A l’issu du délai, le silence gardé par la commune vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. La renonciation est définitive.

La commune intéressée par votre bien peut également le préempter dans le délai.

Comment la décision de préemption est prise ?

La décision de préemption est prise par la commune, souvent après avis du service des domaines [4], en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, d’un projet d’aménagement urbain répondant aux objets définis par le code de l’urbanisme [5].

La motivation de la décision de préemption est obligatoire.

Lorsque la commune décide d’exercer son droit de préemption, elle peut décider d’acquérir le bien au prix et aux conditions proposés dans la déclaration d’intention d’aliéner. Dans cette situation, le vendeur ne peut plus renoncer à la vente. La signature de l’acte de vente intervient dans un délai de 3 mois.

Lorsque la commune décide d’exercer son droit de préemption, elle peut aussi proposer un autre prix et indiquer qu’à défaut d’acceptation de l’offre, elle saisira le juge de l’expropriation pour fixer le prix du bien [6].

Dans cette situation, le vendeur a 2 mois à compter de la réception de l’offre de la commune pour :

• – Accepter l’offre de la commune ;
• – Maintenir son prix et accepter que le prix soit fixé par le juge de l’expropriation ;
• – Renoncer à la vente.

 

En l’absence de réponse, le vendeur est réputé renoncer à la vente à l’issu du délai de 2 mois.

Quelles sont les conséquences de la décision de préemption ?

Les conséquences de la décision de préemption sont multiples et peuvent très préjudiciables pour le vendeur et / ou l’acquéreur évincé :

• – Substitution de la commune à l’acquéreur évincé si la procédure de préemption va jusqu’à son terme
• – Perte définitive pour l’acquéreur évincé de l’opportunité d’acquérir le bien
• – Blocage du projet immobilier
• – Saisine du juge de l’expropriation pour fixer le prix de vente
• – Dépréciation significative du prix de vente qui sera négocié entre le vendeur et la commune ou fixé par le juge de l’expropriation (autrement dit perte d’argent)

 

Quels sont les recours du vendeur ou de l’acheteur évincé si le bien est préempté ?

Tant que la vente n’est pas formée entre la commune et le vendeur, le vendeur peut renoncer à la vente.

Par ailleurs, le vendeur et l’acquéreur évincé ont la possibilité de faire un recours administratif et / ou un recours contentieux devant le tribunal administratif compétent contre la décision de préemption dans un délai de 2 mois à compter de sa notification.

Le vendeur peut encore défendre la valeur de son bien devant le juge de l’expropriation compétent pour fixer le prix de la vente.

Est-ce que je dois prendre un avocat ?

Que vous soyez vendeur ou acheteur, au regard des enjeux financiers, il est pleinement recommandé de se faire accompagner par un avocat afin de défendre vos droits et vos intérêts.

Devant le tribunal administratif, le recours à un avocat n’est pas obligatoire. Cependant, vos chances de succès seront significativement réduites si vous agissez seul compte tenu de la complexité du droit et de la procédure à respecter.

Devant le juge de l’expropriation, le recours à un avocat est obligatoire [6].

Je peux vous accompagner à chaque étape de la procédure pour :

• – Définir la stratégie la plus appropriée à mettre en œuvre dans votre situation
• – Analyser la légalité de la décision de préemption
• – Négocier le meilleur prix avec la commune ou devant le juge de l’expropriation
• – Bloquer ou ralentir la procédure de préemption
• – Mener les procédures devant le tribunal administratif et / ou le juge de l’expropriation
• – Vous conseiller, vous informer et vous accompagner tout au long de la procédure

 

N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez faire le point sur votre situation ou engager une action qui peut être amiable et / ou contentieuse si nécessaire. Un premier rendez-vous ne vous engage pas et vous permet d’obtenir un premier avis juridique sur votre situation et sur les éventuelles chances de succès d’une action.

 

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[1] Il existe plusieurs droits de préemption (droit de préemption urbain, droit de préemption dans les zones d’aménagement différé, droit de préemption dans les espaces sensibles naturels, ..). Cet article traite exclusivement du droit de préemption urbain.

[2] Le droit de préemption est encadré par les articles L210-1 et s., L211-1 et s., L213-1 et s., R211-1 et s. et R213-1 et s. du code de l’urbanisme.

[3] Par exemple : la cession de droits indivis portant sur un immeuble (sauf lorsqu’elle est consentie à un coïndivisaire), l’apport en société d’un immeuble, la donation d’un immeuble (sauf lorsqu’elle intervient entre certaines personnes de la même famille), le contrat de location accession…

[4] L’avis du service des domaines est requis lorsque la valeur du bien indiquée dans la DIA est supérieure à 180.000 €.

[5] Par exemple : la réalisation d’équipements collectifs, le maintien d’activités économiques, la constitution de réserves foncières en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement urbain d’intérêt général…

[6] Le juge compétent pour fixer le prix en cas de préemption est le juge de l’expropriation. On parle de fixation judiciaire du prix. La procédure de la fixation judiciaire du prix est par ailleurs définie par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Cependant, la préemption n’est pas une expropriation.

[7] Article R311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

 

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