Contester un permis de construire obéit à des règles procédurales strictes [1].
Qui peut contester un permis de construire ?
Toute personne présentant un intérêt à agir contre un permis de construire peut le contester.
Elle doit prouver que le projet autorisé affecte les conditions de jouissance d’un bien immobilier qu’elle détient ou occupe régulièrement (comme le locataire ou le propriétaire) [2].
Généralement, seuls les voisins immédiats d’un projet de construction sont recevables à le contester [3].
Faute de justifier d’un intérêt à agir suffisant, la contestation portée devant le tribunal administratif sera rejetée, peu importe que le permis de construire délivré soit légal ou illégal.
Dans quel délai peut-on contester un permis de construire ?
Le délai pour contester un permis de construire est de 2 mois à partir du premier jour de l’affichage du permis de construire sur le terrain [4].
A défaut d’affichage ou si l’affichage est irrégulier, l’annulation du permis de construire peut être demandée jusqu’à 6 mois après l’achèvement des travaux [5].
Passé ce délai, le permis de construire devient définitif et toute action devant le tribunal administratif sera irrecevable.
Comment contester un permis de construire ?
Un permis de construire peut faire l’objet d’un recours gracieux et / ou d’un recours contentieux devant le tribunal administratif compétent.
Avant d’agir, il est préférable de prendre connaissance des détails du projet de construction autorisé.
Etape 1. Demander la communication du dossier de permis de construire
Vous pouvez vous rendre à la mairie de la commune accueillant le projet afin d’obtenir une copie du dossier de permis de construire afin de prendre connaissance des détails du projet de construction [6].
Il est également possible de demander une copie du dossier de permis de construire par mail adressé à la mairie.
Une telle démarche n’est pas obligatoire mais recommandée pour contester de manière concrète le projet autorisé.
La copie du dossier de permis de construire vous sera également utile en cas de consultation d’un avocat qui pourra mieux analyser votre situation lors du premier rendez-vous.
En cas d’urgence, faites votre recours puis demandez la communication d’une copie du dossier de permis de construire une fois le recours effectué.
Etape 2. Le recours administratif :
Dans le délai de recours, il est possible d’exercer un recours administratif avant de saisir le tribunal administratif.
L’objectif est de convaincre le maire de la commune de l’illégalité du permis de construire délivré sans être contraint de saisir le tribunal administratif. Le recours doit expressément demander le retrait du permis et démontrer que le projet de construction autorisé méconnait les règles d’urbanisme.
Le recours administratif doit être adressé à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous devez également et obligatoirement adresser une copie intégrale du recours administratif par lettre recommandée avec accusé de réception au bénéficiaire du permis du construire [7].
A défaut, le délai de recours n’est pas prorogé par l’exercice du recours administratif et le recours contentieux pourrait être irrecevable.
Il faut impérativement conserver les accusés de dépôt et de réception.
L’exercice du recours administratif a pour effet de proroger le délai de recours : un nouveau délai de 2 mois court à compter de la décision de rejet express ou implicite du recours administratif pour saisir le tribunal administratif.
Attention : le silence gardé par la commune sur le recours administratif pendant un délai de 2 mois à compter de sa réception vaut rejet implicite du recours administratif.
Il n’est pas obligatoire d’exercer un recours administratif. Vous pouvez directement saisir le tribunal administratif d’un recours contentieux.
Etape 3. Le recours contentieux :
Dans le délai de recours, il est possible d’exercer un recours contentieux devant le tribunal administratif soit directement, soit après l’exercice d’un recours administratif.
L’objectif est de convaincre le juge que le permis de construire méconnait les règles d’urbanisme et qu’il doit être annulé.
Le tribunal administratif compétent dépend du lieu où se situe le projet de construction autorisé.
Le recours contentieux adressé au tribunal administratif doit comporter un certain nombre de mentions et pièces à peine d’irrecevabilité. Notamment, la personne contestant le permis de construire doit motiver sa demande en droit et en fait, justifier l’existence de son intérêt à agir [8] et joindre à son recours l’arrêté portant permis de construire.
Vous devez encore et impérativement adresser une copie intégrale du recours contentieux à la mairie de la commune qui a délivré le permis de construire et au bénéficiaire du permis de construire par lettre recommandée avec accusé de réception. La preuve de ces envois, à savoir l’accusé de dépôt et / ou l’accusé de réception, doit ensuite être produite devant le tribunal.
A défaut, votre requête est irrecevable et sera rejetée.
Etape 4. Le référé-suspension ?
Le recours administratif ou contentieux n’est pas suspensif : tant qu’un permis de construire n’est pas annulé ou retiré, son bénéficiaire peut réaliser les travaux de construction.
Afin d’empêcher la construction, il est possible d’exercer un référé-suspension pour suspendre les effets du permis de construire.
Le référé-suspension doit être exercé en parallèle d’un recours contentieux. Sa réussite est conditionnée à l’existence d’une situation d’urgence et d’un doute sérieux sur la légalité du permis de construire.
La décision du juge des référés, contrairement à la procédure d’annulation, est prise en quelques semaines (voire quelques jours).
En cas de suspension, le bénéficiaire du permis de construire doit cesser les travaux dans l’attente du jugement.
Attention : passé un certain délai lié au recours contentieux, il n’est plus possible d’exercer un référé-suspension [10].
Il y a-t-il un intérêt à attaquer un permis de construire s’il est déjà contesté par un autre voisin ?
Oui ! Si vous voulez obtenir l’annulation d’un permis de construire, vous devez impérativement exercer un recours administratif et / ou contentieux.
Le voisin qui exerce un recours peut se désister à tout moment de la procédure avant qu’un jugement n’annule le permis de construire.
De plus, l’exercice du recours administratif ne proroge le délai de recours que pour la personne qui a exercé le recours.
Vous ne devez jamais exclure l’hypothèse que le voisin abandonne la procédure ou qu’une transaction intervienne entre la personne à l’initiative de la procédure et la commune et / ou le bénéficiaire du permis de construire. D’autant plus si le permis de construire est illégal…
En cas de renonciation ou de désistement, si les délais de recours ont expiré, le projet de construction autorisé ne pourra plus être contesté devant le tribunal administratif.
Quels sont les pouvoirs du juge ?
A l’issu de la procédure, le juge peut :
- – Annuler le permis de construire illégal
- – Annuler partiellement le permis de construire et fixer un délai dans lequel le permis de construire devra être régularisé [11]
- – Sursoir à statuer dans l’attente que la commune régularise l’existence éventuelle d’un vice susceptible d’être régularisé [12]
- – Rejeter le recours si le permis de construire est légal
Pendant la procédure, le projet de construction peut encore faire l’objet de modifications ayant pour but de le rendre conforme à la réglementation.
Faut-il prendre un avocat ?
Il n’est pas obligatoire d’être représenté par un avocat pour contester un permis de construire.
Cependant, le contentieux de l’urbanisme est régi par des règles de procédure strictes et sévères. Sauf à ce que vous ne teniez pas vraiment à obtenir l’annulation du projet de construction, il est plus que recommandé de faire appel aux services d’un avocat.
Forte d’une solide expérience dans la contestation de permis de construire, je vous accompagne à chaque étape de la procédure pour :
- – Analyser la légalité du permis de construire et l’opportunité de le contester
- – Effectuer le recours administratif
- – Mener la procédure devant le tribunal administratif et / ou devant la cour administrative d’appel
Un premier rendez-vous ne vous engage pas alors n’hésitez pas à me contacter pour avoir un premier avis juridique sur votre situation et / ou engager une action contre un permis de construire.
Pour compléter :
- – « Agir contre un permis de construire : qui, quand, comment et pourquoi ? », Maëlle Meurdra, 10 novembre 2022
- – « Seul ou à plusieurs ? Association ou collectif ? Se regrouper pour agir contre un permis de construire : avantages et inconvénients », Maëlle Meurdra, 24 juin 2024
- – « Peut-on contester un permis de construire après le délai de 2 mois ? », Maëlle Meurdra, 01 juillet 2025
[1] Elles sont notamment codifiées aux articles L. 600-1 et s. et R. 600-1 et s. du code de l’urbanisme.
[2] Ou pour lequel la personne bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation (Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme).
[3] Lorsque le permis de construire concerne un projet de construction qui aura un impact sur une grande zone géographique, le juge administratif accepte que d’autres personnes puissent contester le permis de construire même si elles ne sont pas voisines immédiates de la parcelle accueillant la construction (exemples : le permis de construire une unité de méthanisation).
Des associations peuvent également présenter un intérêt à agir contre un permis de construire. Cela dépend de leur objet social.
[4] Pour être opposable, l’affichage doit être visible depuis la voie publique et comporter certaines mentions obligatoires.
[5] Le bénéficiaire du permis de construire doit être en capacité de prouver l’affichage régulier et continu de son permis de construire.
[6] La copie peut être transmise par voie dématérialisée ou papier. En cas de remise d’une copie papier du dossier, le paiement du coût de la reproduction peut être demandé.
[7] La notification du recours administratif au bénéficiaire du permis de construire doit être effectuée dans un délai de 15 jours à compter son exercice. Le nom et l’adresse du bénéficiaire du permis de construire sont inscrits dans le dossier de permis de construire.
La conséquence de l’absence de notification est que l’exercice du recours administratif ne proroge pas le délai de 2 mois pour saisir le tribunal administratif.
[8] Par exemple, le voisin direct du projet de construire peut produire une attestation notariale ou son titre de propriété pour prouver sa qualité de voisin immédiat.
[9] En matière de permis de construire, l’urgence est présumée (Article L. 600-3 du code de l’urbanisme). Elle ne sera cependant pas reconnue si les travaux autorisés sont achevés.
[10] Un recours contre un permis de construire ne peut être assorti d’un référé-suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort (Article L. 600-3 du code de l’urbanisme).
[11] Article L. 600-5 du code de l’urbanisme
[12] Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme
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