Peut-on contester un permis de construire après le délai de 2 mois ?

En principe, un permis de construire peut être contesté, par la voie d’un recours administratif et / ou contentieux, dans un délai de 2 mois à compter du 1^er jour de son affichage continu et régulier sur le terrain d’assiette du projet [1]. Passé ce délai, toute action en justice est irrecevable.

Par exception, il est possible de contester un permis de construire après l’expiration d’un délai de 2 mois dans certaines hypothèses.

1. En l’absence d’affichage régulier ou continu du permis de construire :

En l’absence d’affichage, le délai de 2 mois n’est pas opposable et le permis de construire peut être contesté au-delà.

De plus, pour que le délai de recours de 2 mois soit opposable, l’affichage doit être continu et régulier.

Pour être régulier, l’affichage doit comporter l’ensemble des mentions obligatoires et être visible depuis une voie publique [2].

En cas de recours, le bénéficiaire du permis de construire doit apporter la preuve qu’il a bien accompli les formalités d’affichage prescrites par tout moyen [3]. Quant à la personne attaquant le permis de construire, elle peut apporter la preuve de l’irrégularité de l’affichage.

Attention : le juge a récemment eu l’occasion de considérer que la simple photographie par le bénéficiaire du permis de construire du panneau d’affichage est insuffisante prouver la date à laquelle le permis a été affiché [4].

A défaut d’affichage continu et régulier, le permis peut être contesté :

• – Dans un délai raisonnable d’un an, lorsqu’il est possible d’apporter la preuve que la personne contestant le permis en a eu connaissance [5] et si les travaux ne sont pas achevés depuis plus de 6 mois.
• – Au plus tard, dans un délai de 6 mois à compter de l’achèvement des travaux. Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement [6].

 

2. Quand le permis de construire a été obtenu par fraude :

Le retrait d’un permis de construire obtenu par fraude peut être demandé et décidé sans condition de délai [7].

Cela suppose de pouvoir prouver la fraude, c’est-à-dire de pouvoir prouver que bénéficiaire du permis de construire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres pour tromper l’administration sur la réalité du projet et dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme.

Ainsi, une information erronée ne suffit pas, à elle seule, à établir la fraude [8].

De plus, et à supposer la fraude établie, l’administration n’a pas l’obligation de retirer le permis de construire. Il s’agit d’une simple faculté.

Par conséquent, devant le juge, il est difficile d’apporter la preuve de la fraude et d’établir que l’administration a commis une erreur évidente en ne retirant pas le permis [9].

Dans les faits, et lorsque l’administration ne fait pas droit à la demande de retrait, il est très difficile d’en obtenir le retrait devant le juge administratif.

En conclusion :

Il est impératif d’exercer sa contestation dans le délai de 2 mois à compter du premier jour d’affichage du permis sur le terrain.

Cependant, si vous êtes un voisin et que vous souhaitez contester un permis de construire qui a plus de 2 mois, tout n’est pas forcément perdu. Il faut réagir vite et, idéalement, prendre les conseils d’un avocat.

Quant aux bénéficiaires d’un permis de construire qui ne souhaite pas voir son permis de construire attaqué après le délai de 2 mois : sécurisez votre projet en faisant constater la régularité et la continuité de votre affichage par un commissaire de justice.

Votre permis est attaqué après le délai de 2 mois ? Au contraire, vous souhaitez contester un permis de construire mais vous pensez que le délai de 2 mois est expiré ? Je suis là pour répondre à vos questions et mener les éventuelles actions qui s’imposent.

Un premier rendez-vous ne vous engage pas alors n’hésitez pas à me contacter pour avoir un premier avis juridique sur votre situation, engager une action contre un permis de construire ou défendre la légalité de votre permis de construire.

 

Pour compléter :

• – « Comment contester un permis de construire ? », Maëlle Meurdra, 11 juin 2025
• – « Seul ou à plusieurs ? Association ou collectif ? Se regrouper pour agir contre un permis de construire : avantages et inconvénients », Maëlle Meurdra, 24 juin 2025

 

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[1] Article R421-1 du code de justice administrative ; Article R600-2 du code de l’urbanisme

[2] Articles A424-15 et suivants du code de l’urbanisme

[3] La preuve peut être faite par tout moyen : constats de commissaire de justice, témoignages, photographies… Le moyen le plus efficace est le constat d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

[4] Le juge considère que compte tenu des possibilités techniques de modifier les métadonnées numériques associées à une photographie, la date d’une photographie ne peut être regardée comme présentant des garanties d’authenticité suffisantes (Conseil d’Etat, 10 mars 2025, M. B… C….)

[5] Conseil d’Etat, Ass., 13 juillet 2016, M. Czabaj

C’est le cas, par exemple, de la personne contestant un permis de construire qui a été affiché sans la mention des voies et délais de recours.

[6] Article R600-3 du code de l’urbanisme

[7] Article L241-2 du code des relations entre le public et l’administration

[8] Conseil d’Etat, 16 août 2018, Sté NSHHD

[9] Dans son appréciation, le juge tient compte de la gravité de la fraude et des atteintes portées aux divers intérêts publics ou privés en présence susceptibles de résulter soit du maintien du permis, soit de son retrait ou de son abrogation (Conseil d’Etat, 05 février 2018, Sté Cora).

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