Que faire si mon permis de construire est annulé par un tribunal administratif ? Recours et indemnisation

Lorsqu’un permis de construire est annulé par un tribunal administratif [1], il est possible de faire appel du jugement ou d’engager la responsabilité de la commune ayant délivré le permis de construire pour être indemnisé de ses préjudices.

1. La contestation du jugement en appel :

Le jugement annulant un permis de construire peut être contesté devant la cour administrative d’appel compétente dans un délai de 2 mois à compter de sa notification.

Par exception, l’appel n’est ouvert dans certaines situations. Notamment, il n’est pas possible de faire appel du jugement statuant sur la légalité d’un permis de construire un bâtiment comportant plus de 2 logements en zone tendue [2].

Devant la cour administrative d’appel, il est obligatoire de recourir à un avocat.

La cour administrative d’appel aura pour rôle de vérifier que le tribunal administratif n’a pas commis d’erreur en annulant le permis de construire.

Pendant la procédure, l’appel n’est pas suspensif [3]. Cela signifie que le jugement contesté doit être exécuté malgré l’introduction d’un appel sauf à ce qu’il soit ordonné un sursis à exécution [4].

2. L’indemnisation des préjudices subis :

Lorsqu’une décision de justice annule un permis de construire illégal [5], les bénéficiaires du permis de construire peuvent engager la responsabilité de la commune qui l’a délivré.

Seuls les préjudices personnels, directs [6] et certains sont indemnisés.

Exemples de préjudice pouvant être indemnisés :

• – La perte de la valeur vénale d’un terrain qui se révèle inconstructible (après déduction de la valeur réelle du bien)
• – Les surcoûts d’acquisition d’un terrain qui se révèle inconstructible (frais de notaire, frais d’agence immobilière…)
• – Les frais exposés de manière inutile (travaux de terrassement, frais de raccordement, honoraires d’architecte…)
• – Le coût du prêt immobilier contracté pour acquérir le terrain (frais de dossier, intérêts, coût de l’assurance…) ou les frais liés à l’immobilisation du capital
• – Les troubles dans les conditions d’existence
• – Le coût de la démolition de la construction éventuellement réalisée
• – Le préjudice moral
• – …

 

Il est nécessaire que les préjudices soient en lien direct avec l’illégalité du permis de construire.

Par exemple, si le terrain a été acquis avant la délivrance du permis de construire ou sans condition suspensive d’obtention d’un permis de construire (ou d’un certificat d’urbanisme opérationnel positif le cas échéant) et qu’il se révèle inconstructible, l’indemnisation de la perte de valeur vénale du terrain semble sérieusement compromise.

Par ailleurs, le montant de l’indemnisation dépend d’autres critères : la raison pour laquelle le permis de construire a été annulé, l’éventuelle qualité de professionnel de l’immobilier du bénéficiaire du permis de construire…

Pour obtenir une indemnisation, il faut adresser une demande préalable indemnitaire à la commune responsable avant de saisir le tribunal.

Si la commune rejette la demande indemnitaire [7], il est alors possible de saisir le tribunal administratif pour engager sa responsabilité et obtenir réparation de son préjudice.

Le recours à un avocat est obligatoire devant le tribunal.

Au regard des enjeux financiers en présence, il est recommandé de se faire accompagner dès le stade de la demande indemnitaire pour éviter les erreurs (notamment de procédure).

 

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Pour aller plus loin :

• – « Que faire si mon permis de construire est contesté ? », 08 juillet 2025, Maëlle Meurdra
• – « L’indemnisation du préjudice lié à des informations erronées sur la constructibilité d’un terrain : exemples récentes de décisions de justice », 22 juillet 2025, Maëlle Meurdra

 

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[1] Selon l’illégalité considérée, le permis de construire peut être annulé partiellement ou totalement (Article L600-5 du code de l’urbanisme). Cet article n’évoque que l’hypothèse dans laquelle le permis de construire est annulé.

[2] Article R811-1-1 du code de justice administrative

[3] Article R811-14 du code de justice administrative

[4] Le sursis à exécution peut être ordonné par la cour administrative d’appel, à la demande de l’appelant, si les moyens qu’il invoque paraissent, en l’état de l’instruction, sérieux et de nature à justifier l’annulation de l’annulation du permis de construire (Article R811-15 du code de justice administrative).

[5] Qu’il s’agisse d’un jugement du tribunal administratif ou d’un arrêt de la cour administrative d’appel

[6] Le préjudice direct est le préjudice en lien avec l’illégalité du permis de construire.

[7] Le silence gardé par la commune pendant 2 mois fait naître une décision implicite de rejet.

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