Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée, en principe, par le maire de la commune.
I. Qui peut contester un permis de construire ?
Toute personne présentant un intérêt à contester un permis de construire, dit intérêt à agir, peut le contester.
L’intérêt à agir est caractérisé lorsque le projet autorisé est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien que la personne détient ou occupe régulièrement (comme le locataire ou le propriétaire) [1].
L’intérêt à agir est apprécié au jour de l’affichage en mairie de la demande de permis de construire.
Dans les faits, le juge a une appréciation très sévère de l’intérêt à agir de sorte que, souvent, seuls les voisins immédiats au projet de construction sont considérés comme présentant un intérêt à agir contre le permis de construire [2].
Le cas particulier des associations :
- L’intérêt à agir des associations est apprécié selon l’objet qu’elle défend, tel que décrit dans ses statuts.
- De plus, seules les associations dont les statuts ont été déposés en préfecture au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande de permis de construire peuvent agir contre un permis de construire [2].
II. Quand agir ?
Le délai pour agir est de 2 mois à partir du premier jour de l’affichage du permis de construire sur le terrain [3]. A défaut d’affichage, le délai pour agir est de 6 mois à compter de l’achèvement des travaux [4].
Passé ce délai, le permis de construire devient définitif.
III. Quel recours exercer ?
Avant d’exercer son recours, il convient de se rendre en mairie pour demander la copie du dossier de permis de construire. La copie peut être transmise par voie dématérialisée ou papier. En cas de remise d’une copie papier du dossier, le paiement du coût de la reproduction peut être demandé.
De même, si la commune est dotée d’un plan local d’urbanisme (ou d’une carte communale) qui n’est pas disponible en ligne, il est aussi recommandé d’en demander une copie dans les plus brefs délais.
La personne contestant un permis de construire peut exercer un recours gracieux et / ou un recours contentieux.
Le recours gracieux :
Il s’agit d’une demande de retrait du permis de construire adressée au maire de la commune qui l’a délivré. Le recours gracieux doit être motivé, expliquer en quoi le permis de construire méconnait les règles d’urbanisme et demander expressément le retrait du permis de construire contesté.
Il doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception au maire de la commune et au bénéficiaire du permis de construire. En effet, copie du recours gracieux doit être notifiée au bénéficiaire du permis de construire dans un délai de 15 jours à compter de l’exercice du recours gracieux [4]. A défaut, le délai de recours ne sera pas prorogé.
L’exercice d’un recours gracieux permet de proroger le délai de recours. En d’autres termes, un nouveau délai de 2 mois pour saisir le tribunal commencera à courir à compter de la décision du maire sur ce recours.
La demande de retrait peut faire expressément l’objet d’une acceptation ou d’un refus du maire.
Dans le silence gardé par le maire pendant 2 mois à compter de la notification du recours gracieux, une décision implicite de rejet nait.
La décision de rejet du recours gracieux peut faire l’objet d’un recours contentieux devant le tribunal administratif compétent dans un délai de 2 mois à compter de sa notification (en cas de décision expresse) ou de sa naissance implicite (en cas de décision implicite).
Le recours contentieux :
Il s’agit d’une demande, appelée requête, d’annulation du permis de construire adressée au tribunal administratif territorialement compétent.
Il n’est pas obligatoire d’être représenté par un avocat.
La requête doit être motivée, expliquer en quoi le permis de construire méconnait les règles d’urbanisme et demander expressément l’annulation du permis de construire.
La personne doit justifier de son intérêt à agir et joindre l’acte justifiant du caractère régulier de l’occupation ou de la détention du bien (comme le titre de propriété ou le contrat de bail).
De plus, la copie de l’arrêté portant permis de construire contesté doit être jointe à la requête.
Une copie de la requête doit être notifiée, dans un délai de 15 jours à compter de la saisine du tribunal, au bénéficiaire du permis de construire. La preuve de cette notification devra être produite dans l’instance [4]. A défaut d’effectuer cette formalité, le tribunal administratif sera dans l’obligation de rejeter la demande d’annulation pour irrecevabilité.
S’il n’est pas obligatoire d’être représenté par un avocat pour contester un permis de construire, il reste vivement recommandé de recourir aux services d’un avocat au regard de la complexité des règles procédurales et du droit, et ce, dès l’affichage du permis de construire sur le terrain.
IV. Quels sont les pouvoirs du juge ?
A l’issu de la procédure, le juge peut :
- Annuler le permis de construire illégal ;
- Sursoir à statuer dans l’attente que la commune régularise l’existence éventuelle d’un vice susceptible d’être régularisé [5] ;
- Rejeter la requête.
En cas de rejet, la personne à l’origine de la saisine du tribunal peut être condamnée à payer les frais d’instance des parties adverses, à savoir la commune et le bénéficiaire du permis de construire contesté.
V. Pourquoi contester un permis de construire ?
La raison pour laquelle une personne souhaite contester le permis de construire est essentielle et guidera la stratégie à mettre en œuvre.
En effet, diverses raisons peuvent conduire à contester un permis de construire : les nouvelles nuisances engendrées par le projet de construction, la méconnaissance des règles du plan local d’urbanisme, la volonté d’obtenir une modification du projet, etc.
Pour autant, il faut avoir conscience qu’un permis de construire n’est pas nécessairement illégal. Or, devant le juge, il n’est pas possible d’obtenir l’annulation d’un permis de construire conforme à la règlementation d’urbanisme (plan local d’urbanisme, code de l’urbanisme, etc.).
Par ailleurs, le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers. Seule méconnaissance des règles d’urbanisme sera sanctionnée par le juge administratif. Par exemple, la seule circonstance qu’une future construction engendre une perte d’ensoleillement ne permettra pas d’obtenir l’annulation d’un permis de construire.
Le contentieux de l’urbanisme est régi par des règles de procédure strictes et sévères. Il est hautement recommandé de faire appel aux services d’un avocat pour vous conseiller et vous représenter. Je vous conseille, vous assiste et vous représente pour toute analyse juridique et / ou toute contestation d’un permis de construire.
[1] Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme
Ou pour lequel la personne bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation.
[2] Articles L. 600-1 et suivants du code de l’urbanisme
[3] Pour être opposable, l’affichage doit être visible depuis la voie publique et comporter certaines mentions obligatoires.
[4] Article R. 600-1 et suivants du code de l’urbanisme
[5] Article L 600-5-1 du code de l’urbanisme
Crédit photographie : Image de mindandi sur Freepik
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