Sitôt dit, sitôt fait : lors de son conseil municipal du 28 septembre 2026, la ville de Rennes a instauré le « permis de louer » pour quelques 900 logements de moins de 20 m² situé dans son centre historique [1]. Le dispositif entrera en vigueur en avril 2027.
Le permis de louer, ou autorisation préalable de mise en location, a pour but de lutter contre l’habitat indigne. Il concerne déjà plus de 700 villes en France [2].
Qu’est-ce que le permis de louer ?
Le permis de louer est un régime d’autorisation préalable de mise en location d’un logement.
Il peut être instauré par un établissement public de coopération intercommunal (EPCI) (communauté de communes, communauté d’aggomération, etc.) compétent en matière d’habitat ou à défaut par une commune dans des zones préalablement délimitées afin de lutter contre l’habitat indigne [3].
On parle de zone d’habitat dégradé.
Lorsqu’un logement est concerné par un tel régime, son propriétaire ne peut le mettre en location sans demander préalablement un permis de louer.
Quand demander le permis de louer ?
Le permis de louer doit être demandé par le propriétaire avant CHAQUE nouvelle mise en location [4].
Le permis est joint au contrat de bail [5].
En revanche, le propriétaire n’a pas à effectuer une telle demande lors du renouvellement ou de la reconduction du bail ou lors d’une modification du bail par avenant.
Comment demander le permis de louer ?
La demande de permis de louer est effectuée à l’aide d’un formulaire Cerfa auquel doit être joint le dossier de diagnostic technique prévu à l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs [4] [6].
La demande est adressée à l’autorité compétente, à savoir la collectivité, l’EPCI ou la commune, qui a instauré le permis de louer par voie postale ou par dépôt à l’EPCI ou à la mairie.
Si l’autorité compétente le permet, la demande peut être adressée par voie électronique. La ville de Rennes a fait le choix de permettre une demande par voie dématérialisée.
Comment est instruite la demande de permis de louer ?
La collectivité dispose d’un mois pour statuer sur la demande.
A défaut de réponse dans ce délai, le permis de louer est tacitement accordé [4].
Pendant le délai d’instruction, la collectivité peut faire procéder à des visites pour examiner le logement. En cas d’opposition de l’occupant à une telle visite, elle est autorisée par le juge de la liberté et de la détention.
A l’issu de l’instruction, 2 hypothèses :
- 1° L’autorité compétente considère que le logement est décent et n’est pas susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique : elle octroie un permis de louer de manière expresse ou tacite.
- 2° L’autorité compétente considère que logement est indécent ou porte atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique : elle refuse le permis de louer ou elle conditionne son octroi du permis de louer à la réalisation préalable de travaux ou d’aménagements [7].
La décision de refus doit être motivée et préciser la nature des travaux ou aménagements prescrits pour rendre le logement décent et conforme aux exigences de sécurité ou de salubrité.
Qu’est-ce qu’un logement décent ?
Le logement décent est un logement qui [8] :
- – A un niveau de performance énergétique suffisant
- – Ne laisse pas apparaitre de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé de ses occupants
- – N’est pas infesté d’espèces nuisibles et parasites
- – Répond aux caractéristiques prévues par décret (il est clos et couvert, il est protège contre les infiltrations d’air parasites, etc.)
Combien de temps le permis de louer est-il valable ?
Le permis de louer est valable 2 ans pour une seule mise en location.
A défaut de mise en location dans les 2 ans, le permis de louer devient caduque [9]. Il faut alors demander un nouveau permis de louer pour une mise en location.
L’autorisation doit être renouvelée à CHAQUE mise en location (y compris lorsque cette dernière intervient alors que le permis de louer avait été accordé il y a moins de 2 ans).
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect du régime du permis de louer ?
Lorsqu’une personne met en location un logement sans avoir préalablement demandé un permis de louer, elle risque une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €.
Si la personne recommence dans un délai de 3 ans, l’amende peut aller jusqu’à 15 000 €.
Lorsqu’une personne met en location un logement alors que le permis de louer a été refusé, elle risque une amende de 15 000 € [10].
En revanche, les manquements sont sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire [11].
Quelles sont les recours du propriétaire ?
Les propriétaires peuvent contester devant le juge administratif :
- – La délibération de la collectivité instaurant le permis de louer
- – La décision refusant le permis de louer
- – La décision conditionnant l’octroi du permis de louer à la réalisation préalable de travaux ou d’aménagements
- – L’amende infligée par la collectivité
Attention, les procédures doivent être menées dans certains délais. Généralement, vous avez 2 mois pour saisir le tribunal administratif ou exercer un recours administratif. A défaut, la décision devient définitive.
Selon les cas, un référé-suspension peut être exercé pour obtenir en urgence la suspension des effets d’une décision contestée.
La stratégie à mettre en œuvre dépendra de la situation et de la décision contestée. Il est vivement recommandé de prendre l’attache d’un avocat pour être conseillé et mener efficacement les procédures.
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Sachez notamment qu’un premier rendez-vous ne vous engage et vous permet d’obtenir un premier éclairage juridique sur votre situation.
Pour aller plus loin sur l’importance de prendre un avocat : « Préemption – Rejet d’une requête manifestement infondée : l’importance de recourir à un avocat ! », 03 juin 2025, Maëlle Meurdra
[3] Article L. 635-1 du code de la construction et de l’habitation
[4] Article L. 635-4 du code de la construction et de l’habitation
[5] Article L. 635-5 du code de la construction et de l’habitation
[6] Lien vers le formulaire Cerfa 15652*01 en vigueur
[7] Article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation
[8] Article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation ; Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains
[9] Article R. 653-3 du code de la construction et de l’habitation
[10] Article L. 635-7 du code de la construction et de l’habitation
[11] Article L. 635-8 du code de la construction et de l’habitation
Crédit : Image de Freepik
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